09 de octubre de 2017. DICTAMEN DE LA COMISIÓN DE JUSTICIA



H. CONGRESO DEL ESTADO
PRESENTE.-

La Comisión de Justicia, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 64 fracción I de la Constitución Política del Estado de Chihuahua, 87, 88 y 111 de la Ley Orgánica, y los artículos 80 y 81 del Reglamento Interior y de Prácticas Parlamentarias, ambos ordenamientos del Poder Legislativo del Estado de Chihuahua, somete a la consideración del Pleno el presente Dictamen con carácter de Acuerdo, elaborado con base en los siguientes:

ANTECEDENTES


I.- Con fecha siete de marzo del año dos mil diecisiete, se recibió por parte de esta Soberanía, Iniciativa con carácter de Decreto presentada por la Diputada Leticia Ortega Máynez y el Diputado Pedro Torres Estrada, ambos integrantes del Grupo Parlamentario del Partido Movimiento de Regeneración Nacional, por medio de la cual proponen reformar y adicionar diversos artículos del Código Civil del Estado, en materia de arrendamiento.

II.- La Presidencia del H. Congreso del Estado, con fecha nueve de marzo de dos mil diecisiete y en uso de las facultades que le confiere el artículo 75, fracción XIII, de la Ley Orgánica del Poder Legislativo, tuvo a bien turnar a esta Comisión de Dictamen Legislativo la Iniciativa de mérito a efecto de proceder al estudio, análisis y elaboración del dictamen correspondiente.

II.-La Iniciativa se sustenta esencialmente bajo los siguientes argumentos:

“Como una de las prácticas más comunes no solo en el Estado de Chihuahua, sino en todo el país, es la celebración de contratos de arrendamiento con respecto a muy diferentes y variados inmuebles, como es el caso de los predios destinados a fines rurales, así como inmuebles para casa habitación, para el comercio y para el ejercicio de alguna industria, como los señala el Código Civil del Estado.

Con excepción de las fincas rústicas, en los demás tipos de contratos de arrendamiento, es sumamente frecuente que se presenten problemas que lesionan económicamente a los propietarios de los inmuebles que se arrendan, toda vez, que en muchas ocasiones los arrendatarios o inquilinos al término de la vigencia de los contratos de arrendamiento o sus prórrogas por escrito y no escritas, dejan cuentas pendientes de pago por concepto de servicios públicos básicos vinculados a los inmuebles arrendados.

En estos casos, los arrendadores tienen que solventar los gastos inherentes a esos adeudos, además de los posibles desperfectos que los arrendatarios causen al inmueble arrendado, mediante la utilización del dinero de los depósitos de rentas; sin embargo, en muchas ocasiones dichas cantidades son insuficientes, en perjuicio del arrendador, quien tiene que cubrir los adeudos correspondientes de su propia bolsa.

Esta situación, es irregular, porque si bien es cierto que es práctica acostumbrada que en la celebración de un contrato de arrendamiento se pida de una a dos y en ocasiones hasta tres rentas de depósito, el propósito que se persigue con ello es para efectos meramente de garantía, más no para el pago de adeudos ni de rentas, ni de servicios públicos, como luz y agua que en caso de no cubrir el pago correspondiente, afecta directamente al propietario del inmueble, el cual no podrá volver a rentarlo si no cuenta con los servicios públicos referidos.

Es por ello, que con el propósito de proporcionar certeza jurídica en la celebración de contratos de arrendamiento, proponemos se contemple y regule la obligación de parte del arrendador de entregar al arrendatario, el inmueble arrendado al corriente en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados al mismo, así como la obligación recíproca, por parte del arrendatario, al término de la vigencia del contrato y sus prórrogas escritas y no escritas, de entregar el inmueble al arrendador libre de adeudos por los conceptos mencionados que hubiere consumido.

Así mismo, con el propósito de prevenir pérdidas económicas para el arrendador, planteamos se establezca como una causal para rescindir los contratos de arrendamiento, la falta de pago de los servicios públicos básicos vinculados al inmueble por más de dos meses de adeudos sin causa justificada, dicha causal ya se encuentra estipulada en diversos Código Civiles de otras entidades federativas, como lo es el Estado de Jalisco.

Ante esta problemática, debemos tomar en cuenta, que el agua potable es un recurso finito, que debe ser siempre objeto de la protección del Estado, y en el caso que exponemos, la reforma propuesta constituye en sí, un mecanismo legal, que en relación al arrendamiento de casas habitación, en muchos casos puede disminuir la morosidad en el pago de este servicio, lo que sin duda infundirá un mayor cuidado en el cumplimiento de las obligaciones de las partes en este respecto.

Por otra parte, es importante destacar también, que en materia de arrendamiento, los bienes inmuebles, por cuestiones de salubridad y utilidad, deben contar tanto con agua potable, como con energía eléctrica, para lo cual, es indispensable que dichos servicios no sean suspendidos, es por ello, que consideramos procedente incluir como causales de rescisión del contrato de arrendamiento, la falta de pago oportuno de dichos servicios.

Es inconcuso, que en todos los casos, los inmuebles deben contar con los servicios elementales para cumplir con su objeto, motivo por el cual, en caso de que por mora se vea afectado el bien raíz en estos servicios, la parte que dio motivo a dicha circunstancia, debe en todo momento soportar la carga de su incumplimiento, en el caso de que la otra parte solicite la rescisión de la relación contractual.

Esto tiene sentido, ya que la obligación del arrendador es proporcionar un uso útil del bien inmueble al arrendatario, así como la obligación del arrendatario es pagar las cantidades que resulten con motivo del uso de los servicios con que cuente el bien.

Es por lo anterior, que al aprobarse la presente propuesta normativa, se estaría otorgando un mecanismo legal a los chihuahuenses, a fin de que sus derechos y posesiones sean respetados en todo momento, en caso de que se van afectados.

Con esta Iniciativa de reformas y adiciones al Código Civil se hará más claro y transparente tanto los derechos, como las obligaciones que les corresponde a los sujetos que intervienen en esta relación jurídica de arrendamiento, logrando con ello equilibrar adecuadamente dicha relación con obligaciones recíprocas para los arrendadores y arrendatarios en cuanto al pago de los servicios públicos básicos y vinculados al bien inmueble arrendado, como es el caso del pago del servicio de agua potable y del consumo de energía eléctrica; fundamentalmente, los cuales se consideran básicos y esenciales para el uso y disfrute de bienes inmuebles.”

III.- La Comisión de Justicia, después de entrar al estudio y análisis de los planteamientos enunciados en la Iniciativa referida, tiene a bien formular las siguientes:

CONSIDERACIONES

I.- El Honorable Congreso del Estado, a través de esta Comisión, es competente para conocer y resolver sobre la iniciativa de antecedentes.

II.- La Comisión está de acuerdo con parte de la motivación que expresa la iniciativa y detona la propuesta de modificación al Código Civil del Estado en materia de arrendamiento; coincidiendo en que hay casos en donde las o los arrendatarios o inquilinos durante el arrendamiento o al término, dejan de pagar los servicios como la luz, el agua o el teléfono, teniendo la parte arrendadora, que solventar estos gastos con el deposito -en el mejor de los casos-, o con su propio capital cuando no exista deposito en garantía o el adeudo sobrepase éste.

Sin embargo, no pasa inadvertido que también habrá otros casos en donde la o el inquilino por diversos motivos, como pobreza, situación de gastos extraordinarios, enfermedad propia o de algún familiar o a causa del desempleo, no se encuentre momentáneamente en aptitud de pagar estos servicios; y si a esto le agregamos que aún y cuando esté al corriente en su renta y tenga voluntad de pagar los adeudos, iniciemos un procedimiento de desahucio a esta familia, la pondríamos en un estado de vulnerabilidad aún más grave.

Es por ello que esta Comisión coincide con la intención de la parte iniciadora al querer otorgar facilidades a personas arrendatarias o propietarias de estos inmuebles para tutelar su patrimonio, pero por otro lado tenemos que reflexionar estos otros casos que podrían suscitarse.

III.- De lo anterior, esto es, de la iniciativa que pretende reformar diversas disposiciones del Código Sustantivo Civil en materia de arrendamiento, se desprende la siguiente propuesta de reforma y adición que es contrastada con lo vigente quedando de la siguiente forma:

Código Civil del Estado
Vigente Iniciativa
ARTÍCULO 2311. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. …
II. A entregar al arrendatario la finca arrendada, en condiciones de higiene y seguridad, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel al que por su misma naturaleza estuviere destinada;

III. a VI. … ARTÍCULO 2311. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. …
II. A entregar al arrendatario la finca arrendada, en condiciones de higiene y seguridad, con todas sus pertenencias y en su caso, al corriente en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada, y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel al que por su misma naturaleza estuviere destinada;
III. a VI. …
ARTÍCULO 2321. Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso depositará judicialmente el saldo referido. Lo dispuesto en el párrafo anterior, respecto del arrendador, regirá en su caso para el arrendatario. ARTÍCULO 2321. Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, verificando en su caso que no exista adeudo alguno en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada que corresponda su pago al arrendatario. Para el caso que el arrendador tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso depositará judicialmente el saldo referido.

Lo dispuesto en el párrafo anterior, respecto del arrendador, regirá en su caso para el arrendatario.
ARTÍCULO 2324. El arrendatario está obligado:

I. a III…

(sin IV fracción)

ARTÍCULO 2324. El arrendatario está obligado:

I. a III. (…)

IV. En su caso, a realizar el pago de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada que consuma durante el arrendamiento.
ARTÍCULO 2384. En el arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, tendrá derecho a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado, se le prorrogue el arrendamiento hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la prorroga exceda de un año. En este caso, el arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que esta no se hubiere incrementado en los últimos tres meses.




Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido. ARTÍCULO 2384. En el arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, y en su caso en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada, tendrá derecho a que, si lo pide antes del vencimiento del plazo estipulado, se le prorrogue el arrendamiento hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la prorroga exceda de un año. En este caso, el arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que esta no se hubiere incrementado en los últimos tres meses.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.
ARTÍCULO 2388. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato, pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del mismo en los términos del segundo párrafo del artículo 2383. ARTÍCULO 2388. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato, así como los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada que consuma, pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del mismo en los términos del segundo párrafo del artículo 2383.
ARTÍCULO 2391. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I. a IV. …

V. En los demás casos previstos legalmente. ARTÍCULO 2391. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I. a IV. (…)

V. En su caso, por falta de pago por dos meses consecutivos sin causa justificada de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada

VI. En los demás casos previstos legalmente.

De la cual destacamos dos cualidades: la primera, que establece la obligación de mantener al corriente el pago de los servicios básicos durante el arrendamiento y a la entrega del inmueble; la segunda, es la rescisión del contrato de arrendamiento cuando se dejen de pagar por más de dos meses los servicios públicos básicos vinculados al bien objeto del contrato.

IV.- En cuanto a la primera cualidad, es decir, la obligación de mantener pagados los servicios y entregar el inmueble sin adeudos; si verificamos a detalle la redacción del artículo 2311 que se pretende reformar, nos daremos cuenta que la normatividad vigente contempla la hipótesis propuesta en la iniciativa, esto es, la pretensión se encuentra satisfecha por lo siguiente:

Dentro de las obligaciones del arrendador está contemplado en la fracción III, que se deberá entregar al arrendatario el bien en “estado de servir para el uso convenido” , por ende si se convino que sería destinado para uso habitación y fue arrendado con sus servicios básicos, así deberá ser conservado y regresado.

Ahora bien, podría haber confusión en lo que respecta a que se entiende por “estado de servir” y para aclararlo acudimos a la siguiente tesis que podrá ser aislada y para la Ciudad de México, pero coincide al caso en concreto por la similitud de la obligación contenida en aquella entidad y de relevancia por ser del año 2015; misma que a la letra menciona:

“ARRENDAMIENTO. CONFORME AL SIGNIFICADO GRAMATICAL Y LA FINALIDAD DEL CONTRATO RELATIVO, EL "ESTADO DE SERVIR" DE LA COSA ARRENDADA IMPLICA UN ESTADO FÍSICO APTO Y FUNCIONAL PARA EL USO PERSEGUIDO POR EL ARRENDATARIO (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2412, FRACCIÓN I, DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL).

El artículo 2412, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal establece la obligación del arrendador de entregar el inmueble arrendado con todas sus pertenencias y en "estado de servir" para el uso convenido y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinado; pero no determina cuándo un inmueble se halla en "estado de servir". Por consiguiente, para establecer el alcance de dicha expresión, en principio conviene atender al significado gramatical de los conceptos que la integran. El significado de la palabra "estado", nos indica que es la situación o modo de estar de una cosa, específicamente la situación temporal de la cosa cuya condición está sujeta a cambios; por otro lado, el concepto "servir" significa que una cosa es apta o útil para el fin que se expresa y por "uso" ha de entenderse el derecho que legitima para tener y utilizar una cosa. De acuerdo con lo anterior, la frase "estado de servir", consiste en que la situación temporal del inmueble arrendado resulte apta o útil para el uso convenido por las partes legitimadas. Por otra parte, tomando en consideración que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce efectivo de la cosa arrendada y que éste no puede obtenerse si no se encuentra en óptimas condiciones, entonces, el estado de servir implica que el arrendador proporcione al arrendatario un goce efectivo de aquélla para el fin perseguido. En consecuencia, conforme a la expresión gramatical y la finalidad del contrato de arrendamiento, el "estado de servir" a que se refiere el precepto legal invocado implica necesariamente un estado físico apto y funcional de la cosa arrendada, por tanto, el arrendador incumplirá con esa obligación, sólo de existir imposibilidad absoluta para el uso perseguido de la cosa. ”

Como podemos apreciar la frase “estado de servir”, consiste en que la situación temporal del inmueble arrendado resulte apta o útil para el uso convenido por las partes legitimadas, tal y como la definen los tribunales federales.

Aún así, una vez entendido lo anterior, podría continuar la duda de que si el estado de servir contemplaría en específico el pago de la luz, agua o teléfono; y para ello habremos de apoyarnos de la siguiente tesis:

“ARRENDAMIENTO. EL "ESTADO DE SERVIR" DE LOS BIENES RAÍCES URBANOS, OBJETO DEL CONTRATO RELATIVO, DESTINADOS AL USO COMERCIAL, EXIGE LOS SERVICIOS PÚBLICOS PRIMARIOS, ENTRE ELLOS, EL SUMINISTRO DE AGUA POTABLE POR RED (TOMA DE AGUA), SALVO PACTO EN CONTRARIO.

El artículo 2412, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal establece la obligación del arrendador de entregar el inmueble objeto del arrendamiento en un estado "físico de servir" para el uso perseguido por el arrendatario. Las máximas de la experiencia y la sana crítica revelan como un hecho que se erige como regla o verdad de sentido común que en nuestro medio social, los bienes que se otorgan en arrendamiento para el uso comercial, ubicados en el radio urbano de la ciudad e incluso de la zona metropolitana deben reunir, cuando menos, condiciones mínimas de funcionalidad, o sea, los servicios públicos primarios, puesto que éstos son los que permiten resolver las necesidades básicas de todo ser humano y, precisamente, se encuentran disponibles en las zonas urbanas. Dentro de los servicios públicos primarios que deberían reunir los bienes raíces urbanos dados en arrendamiento, se encuentra la provisión de agua potable por red, al constituir una exigencia mínima de habitabilidad de un bien raíz urbano y que proporcione higiene y seguridad; máxime porque la ausencia de aquéllos, no implica una simple reparación por el arrendador, sino la imposibilidad absoluta de usar la cosa. En consecuencia, cuando dicho numeral establece que el arrendador debe entregar el inmueble objeto del arrendamiento en un estado de servir para el uso perseguido por el arrendatario, debe entenderse que el bien raíz urbano arrendado debe contener como mínimo los servicios públicos primarios, entre ellos, el suministro de agua potable por red (toma de agua), salvo pacto en contrario. ”

Es por ello que esta Comisión determina que el “estado de servir” de la redacción vigente en nuestro Código Civil, contempla el pago de los servicios básicos.

V.- Respecto a la segunda cualidad de la propuesta, que establece como causal de rescisión del contrato de arrendamiento cuando se deje de pagar por más de dos meses consecutivos los servicios básicos, debemos considerar varios factores; el primero, la posibilidad de que esta disposición genere abusos contra familias que estén pasando por alguna desgracia. Si bien entendemos la noble voluntad de la y el iniciador de tutelar a la parte arrendadora, pero también no podemos cegarnos a la otra posibilidad de abuso de los que menos tienen.

Además debemos comprender que nos encontramos en el ámbito contractual en donde impera la voluntad de las partes, es el campo que por su propia naturaleza conlleva un acuerdo de voluntades que se transforma en la principal fuente de derechos y obligaciones , y nuestra función como legisladoras y legisladores es establecer lineamientos básicos para que siga imperando la libre manifestación de las partes; de ahí que si estableciéramos este lineamiento o carga contractual, se podría abusar de ella o generar el efecto contrario, por ello la importancia de dejar a las partes la flexibilidad de establecer sus condiciones contractuales, tal y como lo establece el Artículo 1684 del Código Sustantivo Civil que a la letra menciona: “Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.”

Esta flexibilidad normativa, permite a las partes seguir celebrando actos jurídicos de acuerdo a sus necesidades.

VI.- En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, la Comisión de Justicia, somete a la consideración del Pleno el siguiente dictamen con carácter de:


A C U E R D O

ÚNICO.- No es de aprobarse la Iniciativa con carácter de Decreto, por medio de la cual proponen reformar y adicionar diversos artículos del Código Civil del Estado en materia de arrendamiento, presentada en la Sexagésima Quinta Legislatura por la Diputada Leticia Ortega Máynez y el Diputado Pedro Torres Estrada, ambos integrantes del Grupo Parlamentario del Partido Movimiento de Regeneración Nacional; en virtud de estar satisfecha su propuesta con la legislación vigente, de acuerdo a las consideraciones del presente dictamen.

ECONÓMICO.- Aprobado que sea, túrnese a la Secretaría para los efectos legales correspondientes.

Dado en el salón de Pleno del Poder Legislativo en la Ciudad de Chihuahua, Chihuahua, a los nueve días del mes de octubre del año dos mil diecisiete.







ASI LO APROBÓ LA COMISIÓN DE JUSITICA, EN REUNIÓN DE FECHA 05 DE OCTUBRE DE DOS MIL DIECISIETE.



INTEGRANTES FIRMA Y SENTIDO DEL VOTO
DIP. LAURA MÓNICA MARÍN FRANCO
PRESIDENTA
DIP. MARÍA ISELA TORRES HERNÁNDEZ
SECRETARIA
DIP. GUSTAVO ALFARO ONTIVEROS
VOCAL
DIP. CARMEN ROCÍO GONZÁLEZ ALONSO
VOCAL
DIP. MARIBEL HERNÁNDEZ MARTÍNEZ
VOCAL

La presente hoja de firmas corresponde al Dictamen que recae de la Iniciativa con carácter de Decreto presentada por la Diputada Leticia Ortega Máynez y el Diputado Pedro Torres Estrada, ambos integrantes del Grupo Parlamentario del Partido Movimiento de Regeneración Nacional a la LXV Legislatura de este H. Congreso del Estado. Por medio de la cual proponen reformar y adicionar diversos artículos del Código Civil del Estado, en materia de arrendamiento.